Quelles SCPI choisir ?

Investir en SCPI constitue un excellent moyen d’augmenter ses revenus. Mutualisation du risque locatif, revente facile, flexibilité, transparence, zéro charge…, voici quelques avantages qu’offre l’investissement SCPI. Toutefois, il n’est pas toujours facile de choisir la société civile de placement qui sera rentable. Pour y parvenir, il faut prendre en compte plusieurs critères (typologie, famille de la société…) avant d’investir. Lisez cet article pour découvrir tous les points à prendre en compte pour bien choisir votre société de placement.

SCPI : définition et fonctionnement.

Les sociétés civiles de placement sont des entreprises dont les principales fonctions sont d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier. Elles sont nombreuses sur le marché et chacune d’elle dispose d’un parc immobilier composé de biens (locaux commerciaux, entrepôts, centres médicaux, éducation/crèches…) répartis un peu partout dans le monde.

Pour constituer ce parc immobilier, chaque société de placement peut racheter des biens, puis y effectuer des travaux de reconstruction ou d’amélioration. D’autre part, elle peut investir dans les installations et les équipements indispensables pour utiliser les immeubles achetés. Et pour investir en SCPI, vous devez acheter des parts, qui en retour vous donneront droit à un pourcentage sur chaque bien immobilier possédé par la société.

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Les différents types de sociétés civiles de placement

Il existe deux types de SCPI et le choix de l’une d’entre elles dépendra de vos objectifs financiers.

SCPI de rendement

La particularité d’une SCPI de rendement est qu’elle génère à l’investisseur des revenus réguliers. Cette solution est souvent choisie par les contribuables, car elle leur permet d’augmenter leur capital tout en limitant les risques. Si vous désirez faire un placement dans ce type de structure, il est important de vérifier les points tels que la capitalisation, la nature des immeubles composant le parc immobilier, le rendement…

SCPI fiscale

Contrairement à la structure précédente, la SCPI fiscale rapporte moins. En effet, elle offre surtout des avantages fiscaux comme la réduction de l’impôt sur le revenu. Ainsi, cette solution ne permet pas une augmentation du capital. Si toutefois vous souhaitez y investir, vous aurez à choisir entre une SCPI Pinel, Malraux ou encore une SCPI de déficit foncier.

En outre, si vous désirez bénéficier d’une défiscalisation, la SCPI Pinel et Malraux constituent les options les plus adaptées. Par contre, si votre patrimoine immobilier est important, la solution idéale serait d’opter pour la SCPI de déficit foncier.

Les grandes familles de société civile de placement immobilier

Avant d’investir en SCPI, il est primordial de choisir à l’avance le type d’investissement que vous désirez faire. En fonction du type d’investissement, on distingue les sociétés à capital fixe et à capital variable.

SCPI à capital fixe

Dans ce type de société civile, le capital est fixe et le nouvel investisseur acquiert des parts après la liquidation des parts d’un ancien associé. C’est au vendeur de trouver un nouvel acquéreur à qui liquider ses parts. C’est également lui qui fixe le montant du bénéfice à réaliser à l’issue de la vente. En général, le prix de cession des parts sur le marché est fixé en fonction de l’offre et de la demande.

SCPI à capital variable

Dans cette société civile, le capital est en perpétuelle augmentation et seule la structure de gestion peut décider de stopper la collecte. En outre, investir dans ce type de structure est intéressant, car vous pouvez acheter des parts à tout moment, mais seulement au prix fixé par la structure de gestion.

Critères à prendre en compte pour la sélection SCPI

Plusieurs points sont à prendre en compte pour réussir votre investissement immobilier. Parmi les éléments les plus importants, il y a :

Le rendement SCPI

Il est recommandé d’investir dans une société dont le rendement est nettement supérieur à la médiane du marché. En effet, le rendement SCPI est un indicateur de la performance de la société civile. Toutefois, attention aux nouvelles structures qui affichent des rendements intéressants, mais qui en réalité sont peu rentables. C’est pour cette raison que vous devez vérifier si leur dividende est stable dans le temps.

La capitalisation

Pour bénéficier de la mutualisation des risques locatif et foncier que vous offre l’investissement SCPI, il est indispensable d’investir dans une société civile ayant un taux de capitalisation supérieur ou égal à la moyenne du marché. Sachez que plus le taux de capitalisation est grand et plus le montant à investir est important, ce qui implique indirectement de grands risques. La meilleure solution pour limiter les risques est d’opter pour une société ayant un bon taux.

Le taux d’occupation financier

Un autre critère important à vérifier avant l’investissement est le taux d’occupation, car il indique le niveau d’efficience de la société civile. Plus le taux est grand et plus la structure est efficiente. Par exemple, une société civile avec 2 à 3 ans d’expérience peut avoir un meilleur taux qu’une autre ayant plus de 10 ans. En effet, cette dernière aura à renégocier le contrat de location avec ses locataires, ce qui aura un impact non négligeable sur les revenus des prochaines années.